亞洲房地產投資信託基金:迎接陽光
隨著利率下降,房地產投資信託基金閃耀光芒。通脹趨緩,美國其他宏觀數據軟化跡象初現,聯儲局已明顯轉鴿,發出減息信號,預計9月聯邦公開市場委員會(FOMC)會議將會減息。隨著全球利率在宏觀逆風減弱中趨向正常化,近期房地產投資信託基金表現已有所回升。考慮到利率與REITs價格之間的高度負相關,我們仍然對房地產投資信託基金保持信心,特別是香港和新加坡的房地產投資信託基金,這些基金的平均收益率在6-7%之...
投資總監辦公室5 Sep 2024
  • 預期9月FOMC會議減息為收益率敏感資產(如房地產投資信託基金)重返風口創造契機
  • 更高利率成本的影響已見頂;對沖較低的房地產投資信託基金將優先受益
  • 投資者將重點回歸物業基本面;郊區零售、數據中心和物流地產有利於提供穩定增長
  • 併購活動可能增加,為房地產投資信託基金分派帶來上行驚喜
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隨著利率下降,房地產投資信託基金閃耀光芒。通脹趨緩,美國其他宏觀數據軟化跡象初現,聯儲局已明顯轉鴿,發出減息信號,預計9月聯邦公開市場委員會(FOMC)會議將會減息。隨著全球利率在宏觀逆風減弱中趨向正常化,近期房地產投資信託基金表現已有所回升。考慮到利率與REITs價格之間的高度負相關,我們仍然對房地產投資信託基金保持信心,特別是香港和新加坡的房地產投資信託基金,這些基金的平均收益率在6-7%之間,預計在未來幾個月內將繼續吸引大量尋求高收益機會的投資者,帶動強勁的資金流入。

利率成本已見頂;對沖較低房地產投資信託基金有利。新加坡房地產投資信託基金(S-REITs)面臨利息成本上升的影響似乎已在2024上半年見頂。近期亞洲短期利率下降,預計2025年進一步減息,再融資成本可能會穩定下來。假設典型3年期貸款展期,整體借貸成本可能下降,尤其是對於浮動利率風險較高的房地產投資信託基金。2024上半年,房地產投資信託基金管理者已逐步解除對沖,使投資組合受惠於利率下行。我們的敏感度分析顯示,利率每降100個基點,2025年S-REITs盈利可能增加高達2.4%,這一因素尚未反映在當前估值中。

投資者將重點回歸物業基本面;郊區零售、數據中心和物流地產可提供穩定增長。隨著宏觀逆風消退,投資者可能會重新關注基本面。我們看好新加坡和香港郊區零售板塊,在有限新供應下,零售租戶銷售穩健,支持業主提升租金的能力。此外,電子商務和生成式人工智能的結構性趨勢將持續驅動數據中心和物流地產的需求。我們對酒店轉趨謹慎,因為大多數酒店業者因中國需求回升緩慢而變得更加對價格敏感,預計需求將會放緩。

併購活動可能增加,為房地產投資信託基金分派帶來上行驚喜。利率下行將提振整體營運環境,刺激更多交易活動。資本成本將更有利於房地產投資信託基金進行增益收購,S-REITs將重回“良性增長循環”。這尚未被投資者反映在價格中,一旦發生,將給分派帶來上行驚喜。

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